土地一级阶段包括“前期手续阶段”、“组织实施阶段”和“土地入市阶段”。

　　一般而言，规范的一级开发主要子工作阶段包括取得授权、完成立项核准、融资、签订征地补偿协议、取得征地批复、取得拆迁许可证、完成拆迁、市政工程施工许可证获取、市政工程移交、供地验收、成本与地价审核、土地入市交易和一级市场投入回收。在实际操作中，这些节点在时间上存在交叉性。

　　a. 前期主要涉及三大委办单位：发改委——立项审核；规划局——规划条件的审核确定；自然资源主管部门——土地规划的核验。

　　征地工作的报批与审批流程可以简单概括为：

　　土地入市阶段需要经过现场验收、地价审核、其他入市手续办理、土地市场与入市交易。

　　以房地产开发为例，从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。

　　房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

　　可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。

　　可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

　　（二）可行性研究小组成员知识组成

　　可行性研究小组成员由经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师组成。

　　1. 投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。

　　2. 初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。

　　3. 详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是开发建设项目 投资决策的基础，是在分析项目在技术上、财务上、经济上的可行性后作出投资与否决策的关键步骤。

　　可行性研究按5个步骤进行：(1)项目公司接受委托或集团公司董事会立项；(2)调查研究；(3)方案选择与优化；(4)财务评价和经济评价；(5)编制可行性研究报告。

　　（五）集团公司董事会通过，批准正式立项，项目进入前期开发阶段。

　　（一）获取土地使用权。开发商获取土地使用权的主要方式：1. 通过行政划拨方式取得；

　　（一）申办项目选址定点，取得《建设项目选址意见书》和《建设用地规划许可证》，取得《建设项目选址意见书》的附件：规划设计（土地使用）条件1）建设项目选址申请2）委托设计单位设计，送审设计方案。（二）持规划方案和建筑方案图纸到建管处申请建筑方案报建，取得建筑核位红线图和施工图。建筑方案报建分两阶段。1）规划方案审批阶段，取得《规划建筑方案批准意见书》。2）施工图核准阶段，取得建筑核位红线份。（三）申办建设工程红线定位与验线，取得建筑核位红线图。（四）申办《建设工程规划许可通知书》，办理完毕后凭此通知书到建管部门办理《施工许可证》。建设工程施工至正负零时，持通知书等相关资料申办《建设工程规划许可证》。持建筑红线图到市城管局固体废弃物管理处缴纳垃圾处理费。（五）建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察、设计、监理、施工队伍。（六）申办《施工许可证》项目销售阶段

　　（一）申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》。

　　属成片开发小区的，还应申请综合验收。

　　建设工程竣工验收后3个月内，建设单位应向原批准的城市规划行政主管部门申报建设工程规划验收。

　　（三）进行权属登记，取得《商品房权属证明书》。

　　开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。

　　三级开发一般是指运营，比如产业运营、商业运营等

　　图1：国内产业地产运营的五大特色模式

　　一、以纯地产开发为主的模式：联东U谷联东集团创立于1991年，以“联东U谷”为核心品牌，专注园区产业运营、服务中小制造企业，已在全国 40 多个城市投资运营产业园区超过210个，引进制造业企业和科技型企业超过11000家。图2：截止2019年底联动U谷在全国的布局

　　主要盈利模式：物业租售(物业以独栋办公为主)+增值服务(设有专业化的服务平台以提供增值服务和配套服务)，其中以物业租售收益为主，如图3所示，物业租售收益可达65%。此外，物业租售模式，一般是6+2+2(60%出售、20%出租、20%合作经营)标准或4+3+3(40%出售、30%出租、30%合作经营)标准。

　　图3：联动U谷产业地产项目的收益分布

　　华夏幸福，中国领先的产业新城运营商，成立于 1998 年，早期致力于河北省内的城市住宅开发，自2002 年开始运营固安产业园区，随后逐渐向产业地产开发商转型。目前该公司运营产业新城已布局于长三角、珠三角、中原城市群、成渝城市群及长江中游城市群等区域。2018年，华夏幸福销售收入1627.6亿元。资产规模已达4097亿元。

　　图4：华夏幸福作为平台的运营模式

　　主要盈利模式：一是通过垫付园区前期开发、基础设施建设费，获得政府10%～15%的利息收入;二是园区招商引资返还收入，即园区新增固定资产投资额或新增财政收入的45%;三是园区配套地产开发收入;四是园区土地升值收益。

　　目前，华夏幸福因扩张太快等原因已陷入债务危机，但其在园区招商运营上的对行业的贡献不能忽视。

　　三、以产业投资为特色的模式：张江高科

　　张江高科技园区，被誉为中国硅谷，成立于1992年7月，位于上海浦东新区中南部，是国家级高新技术园区，与陆家嘴、金桥和外高桥开发区同为上海浦东新区四个重点开发区域。受限于土地情况，2014年张江高科实行对外轻资产输出，提出以“科技投行”作为战略发展方向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商的“新三商”战略。2018年张江高科营业收入11.5亿元，其中投资收入贡献接近40%，利润贡献超过50%，强化了投资在营收和利润贡献中的重要地位。

　　张江高科大力推动产业投资，重点实现天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局：针对不同企业在不同时期的融资需求，公司以直接投资、参股基金投资、管理基金投资等多种方式精准投资，并通过与武岳峰基金、金浦基金、经纬资本、源星资本等合作，实施从天使、VC、PE到产业并购的全投资链布局。通过“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，形成了产业投资的良性滚动循环。

　　图5：张江高科产业投资的全投资链布局示意图

　　亿达中国自1998年开始，深耕大连、武汉，重点布局京津冀、长三角、大湾区、中西部及其他经济活跃区，先后开发和运营了大连软件园、大连生态科技创新城、武汉软件新城、北京中关村壹号等40余个商务园项目;2014年6月27日在香港联交所主板上市。

　　亿达中国已从初级阶段租售服务到行政服务的阶段，再从BOT模式的定制阶段到全产业链的整合服务，直至今天的保姆模式服务，其成功将园区开发和运营职能剥离，进而更专注以招商运营、物业管理、增值服务等轻资产运营的专业服务模式。如：亿达中国在大连软件园打造时更重点打造技术服务方面的功能。

　　图6：亿达中国在园区运营上提供专业服务(以大连软件园为例)

　　五、以金融退出机制为特色的模式：金地商置

　　金地商置成立于2013年，香港上市公司，金地集团成员企业，是一家集地产综合开发和资产管理平台为一体，专业从事商业中心综合体、产业园镇、精品住宅、长租公寓、星级酒店等多元物业的开发销售、投资管理和服务运营的开发商。

　　值得一提的是，在产业地产领域，金地商置完成了我国第一单文创园区ABS——上海8号桥项目ABS，实现产业地产证券化，这也为国内其他产业地产运营商在盈利模式上提供另一条成功的道路。

　　上海8号桥项目由启客运营十余年，商区成熟且租金来源稳定，租金年均增长超过7%，在2016年10月被金地商置收购。金地商置运营一年多的时间后，联合嘉实资本和稳盛投资，以8号桥项目未来租金收入作为支持，于2017年11月在金融市场发行了ABS产品，发行量为4.2亿元，提前变现了未来3.5年的租金收入，成功通过金融手段等一系列操作实现资金的快速回笼。

　　图7 上海8号桥项目资产证券化过程示意图

　　工 隆 建 通 智 库【博主讲堂】链接：土地和片区开发融资10月14日青岛、10月28日苏州、11月11日郑州主讲人：薄著【课程内容】（开课时会根据最新情况调整）:

　　一、高质量发展背景下地方政府投融资新逻辑

　　（一）“十四五”规划与政府投融资新理念

　　二、基建和土地片区开发63个实务问题

　　1.政府对于投资项目是如何分类管理的？

　　3.政府以补助补贴支持的项目该如何定性？

　　4.政府把钱给到上级公司，上级工地再投到项目，算不算政府投资项目？

　　5.“投资人+EPC”算不算政府投资项目？

　　6.审批制、核准制、备案制的要求有什么不同？

　　8.如何区分项目主体、建设单位、实施机构、业主、立项单位、代建单位、承接单位、施工单位？

　　9.委托代建与授权开发有什么不同？

　　12.由城投国企融资是否违反“政府投资项目不得由施工企业垫资”？

　　13.施工企业为城投国企垫资违规吗？

　　14.建筑企业供应链融资可行吗？

　　（二）政府预算和债务管理18个问题

　　1.什么是片区？什么是片区开发？

　　15.以房地产租售为主要产出的片区项目如何融资？

　　1.传统模式：委托代建、平台贷款、BT模式

　　（五）“授权+投资+EPC”8种

　　4.建企垫资型“投资+EPC”模式的整改

　　/【博主讲堂】近期课程实况报道/：总第53期 昆山

　　贸易融资新招：保证金+现货质押+期货

　　银行中间业务详解，看懂五大业务模式

　　【实践攻略】国有企业如何有效防控融资性贸易七大风险

　　《商业银行房地产贷款风险管理指引》（银监发〔2004〕57号）

　　商业银行中小企业信贷风险的识别与防范

　　如何分析借款人的第一还款来源？ ——三大来源、两个重点、一条主线！

产业招商/厂房土地租售：400 0123 021
或微信/手机：13524678515; 13564686846; 13391219793 
请说明您的需求、用途、税收、公司、联系人、手机号，以便快速帮您对接资源。 
长按/扫一扫加葛毅明的微信号

扫一扫关注公众号